吻醒睡美人丨“睡城”因何而眠 – 戴德梁行凯发国际体育官网-凯发国际真人
吻醒睡美人丨“睡城”因何而眠
2015/08/12
本文将根据我行对国内多个新城镇案例的分析研究，总结城镇化过程中经常发生的多个方面的问题，厘清“睡城”问题产生的根源，以飨读者。
先天基因
地理区位、资金支持、拆迁安置、优惠政策可谓是新城镇发展的先天基因，这当中最常出现问题的是资金支持与拆迁安置。
首先，资金从哪来。土地储备以后，如何去做一级开发？如何整理土地？政府发布整理地块的意向，找到一级开发商把生地变熟，这中间如何融资？我们认为在土地的一级开发中，最主要的融资方法是：
● 开发商做一级开发，成本加一定比例的利润作为回报；
● 政府邀请一级开发商进行整理土地，一级开发以后，会给合作的开发商一个买地的折扣；
● 在开发商帮助政府整理好土地以后，协助政府制定卖地政策及策略，并分享一部分土地出让收益。
而对于拆迁安置，我行建议先期制定相应的拆迁基准，可以避免拆迁补偿纠结，加速拆迁进程。在拆迁补偿里，首先是征地的补偿，提出除给农民一笔征地补偿以外，额外赠送农民一块村集体自用地，这样即可避免“农民一夜退贫”，又可减少一部分征地赔偿。
规划与发展时序的制定
总体规划应包括土地用途、功能设计、开发强度、道路交通及城市配套等多方面的规划。此外，合理的总体规划需符合市场预测，这就要求规划者对各物业的价格、市场消化量、配套、建筑质量及运营管理等作超前考虑。
再者，新城开发通常是分阶段、分步骤进行的，产业与人口的入驻很有可能是“边建边入、滚动开发”。
交通配套规划与实施
科学设计与建设的交通网络是新城区成为社会有机体的先决条件。无论一个新城是位于现有城区的边缘近郊、还是远距离自成一体的卫星市镇，实现新城内部各类交通与建城区的无缝对接都是重中之重。无缝对接并非单指新城与建成区点对点的交通接驳，而是形成一个有机的交通网络。此外，交通站点用地的科学利用与开发等等，也值得国内外许多新城区重新探讨与审视。
产业导入与产城融合
越来越多的地方政府已经意识到，建立扎实的产业基础不仅是税收的保证，更能吸引就业与居住人口，带活一座新城。然而并不是每个地方政府都会对这些问题进行系统、专业的思考；聘请第三方专业机构进行规划的则更少。现实情况是，由于产业定位缺失，或同质化严重，许多地方产业迟迟无法导入，或者发展不够健康合理，新城最终沦为空城；又或者因为产城严重分离，一些新城白天空空荡荡、另一些新城则晚上鲜有灯光。
并且，如何避免招商定位出现缺口？其实在策划初期阶段，就应与一些筛选过的开发商做一些访谈，征求他们对土地或者项目的兴趣和意见，以确保开发出的产品是符合开发商的要求的。这样能促进招商和定位衔接。
新城运营管理与服务
大多数新城区在地理上位于郊区地带，甚至在诞生初期完全处于荒无人烟的状态；即便新城已有高楼拔地而起，不少人也会担心在此居住与通勤的安全性和便利性。另一种情况是，一些新城区规划图纸做得很完美，但在实际执行过程中，可能由于无法摆平拆迁或其他相关问题，而不得不委曲求全，或者干脆放弃初衷，使得规划沦为纸上谈兵……因此，新城开发需要同时解决治安管理、环境维护、利益协调以及交通运输等服务等一系列社会、环境与经济效益问题，方能实现规划落位。
许多新城迟迟无法入驻，正是因为缺乏管理服务经验，不仅令宣传口号中的“宜商、宜居”落空，更让新城变为“睡城”。
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吻醒睡美人丨“睡城”因何而眠
2015/08/12
本文将根据我行对国内多个新城镇案例的分析研究，总结城镇化过程中经常发生的多个方面的问题，厘清“睡城”问题产生的根源，以飨读者。
先天基因
地理区位、资金支持、拆迁安置、优惠政策可谓是新城镇发展的先天基因，这当中最常出现问题的是资金支持与拆迁安置。
首先，资金从哪来。土地储备以后，如何去做一级开发？如何整理土地？政府发布整理地块的意向，找到一级开发商把生地变熟，这中间如何融资？我们认为在土地的一级开发中，最主要的融资方法是：
● 开发商做一级开发，成本加一定比例的利润作为回报；
● 政府邀请一级开发商进行整理土地，一级开发以后，会给合作的开发商一个买地的折扣；
● 在开发商帮助政府整理好土地以后，协助政府制定卖地政策及策略，并分享一部分土地出让收益。
而对于拆迁安置，我行建议先期制定相应的拆迁基准，可以避免拆迁补偿纠结，加速拆迁进程。在拆迁补偿里，首先是征地的补偿，提出除给农民一笔征地补偿以外，额外赠送农民一块村集体自用地，这样即可避免“农民一夜退贫”，又可减少一部分征地赔偿。
规划与发展时序的制定
总体规划应包括土地用途、功能设计、开发强度、道路交通及城市配套等多方面的规划。此外，合理的总体规划需符合市场预测，这就要求规划者对各物业的价格、市场消化量、配套、建筑质量及运营管理等作超前考虑。
再者，新城开发通常是分阶段、分步骤进行的，产业与人口的入驻很有可能是“边建边入、滚动开发”。
交通配套规划与实施
科学设计与建设的交通网络是新城区成为社会有机体的先决条件。无论一个新城是位于现有城区的边缘近郊、还是远距离自成一体的卫星市镇，实现新城内部各类交通与建城区的无缝对接都是重中之重。无缝对接并非单指新城与建成区点对点的交通接驳，而是形成一个有机的交通网络。此外，交通站点用地的科学利用与开发等等，也值得国内外许多新城区重新探讨与审视。
产业导入与产城融合
越来越多的地方政府已经意识到，建立扎实的产业基础不仅是税收的保证，更能吸引就业与居住人口，带活一座新城。然而并不是每个地方政府都会对这些问题进行系统、专业的思考；聘请第三方专业机构进行规划的则更少。现实情况是，由于产业定位缺失，或同质化严重，许多地方产业迟迟无法导入，或者发展不够健康合理，新城最终沦为空城；又或者因为产城严重分离，一些新城白天空空荡荡、另一些新城则晚上鲜有灯光。
并且，如何避免招商定位出现缺口？其实在策划初期阶段，就应与一些筛选过的开发商做一些访谈，征求他们对土地或者项目的兴趣和意见，以确保开发出的产品是符合开发商的要求的。这样能促进招商和定位衔接。
新城运营管理与服务
大多数新城区在地理上位于郊区地带，甚至在诞生初期完全处于荒无人烟的状态；即便新城已有高楼拔地而起，不少人也会担心在此居住与通勤的安全性和便利性。另一种情况是，一些新城区规划图纸做得很完美，但在实际执行过程中，可能由于无法摆平拆迁或其他相关问题，而不得不委曲求全，或者干脆放弃初衷，使得规划沦为纸上谈兵……因此，新城开发需要同时解决治安管理、环境维护、利益协调以及交通运输等服务等一系列社会、环境与经济效益问题，方能实现规划落位。
许多新城迟迟无法入驻，正是因为缺乏管理服务经验，不仅令宣传口号中的“宜商、宜居”落空，更让新城变为“睡城”。
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