在新型城镇化推进的过程中，城镇体系逐步完善，但各类城镇发展的协调性仍有待提高。根据戴德梁行多年对县域相关物业项目的操作经验，县域作为城市和乡村的纽带，在城市布局和形态、城市群的形成、产业的转移与升级等各个方面均发挥着关键的作用，在一二线城市成本高企、竞争日益激烈的今天，越来越多的战略目光下沉到发展潜力巨大的县域。但在当前的县域物业开发过程中，仍然面临着诸多的挑战。
县域发展是新型城镇化的关键
以广西壮族自治区的城镇化发展为例。作为面向东盟开放的窗口，广西的发展具有重要的战略意义，2014年7月，自治区印发了《广西壮族自治区新型城镇化规划（2014-2020年）》，明确了新型城镇化发展的蓝图。而对于广西而言，在全区的110个县级行政区划中，市辖区数量仅为36个，县域单位占67.27%，县域人口占全区总人口的72.35%。在总体的城镇化进程中，县域的城镇化或许是更值得关注的议题。
县域市场面临的困境
在全区74个县域单位中，仅有23个人口在50万以上，大多数为人口在20-50万的中小城市（42个），县域的大部分人口又分布在乡镇，呈现分布离散，集聚程度低的特征。而由于大部分县域经济仍然处于低水平、低质量、低附加值的工业化初级和中级阶段，未形成产业的集聚发展，缺乏人口导入能力。
特征二：开发水平初级，去化速度慢
人口基础的薄弱突出表现为市场需求弱化，供应方缺乏市场的驱动，大多数物业项目的开发水平仍停留在初级状态，去化速度缓慢；而低质的供应又对市场形成抑制，有效需求无法被满足，出现需求外溢，供需之间形成恶性循环。另一方面，在物业开发高速发展的过程中，多数县域累积了大量库存，在缺乏有效化解库存手段的情况下，新项目特别是大规模项目的开发受到极大的制约。
特征三：投资回报敏感，开发意愿低
高库存、弱需求、低品质等多种因素的叠加挤压了物业项目的利润空间，在难以通过产品溢价的市场环境中，成本成为制约利润的主要因素，而由于单位利润有限，销售型的物业同时还需要依靠销售数量的增长，资本的回报率对于成本和销售量十分敏感。这种敏感性导致资本在进入县域市场时过于审慎。而缺乏市场化资金来源，进一步制约了县域的发展速度。
图：广西109个县域房地产开发投资相对固定资产投资占比（2014年），县/县级市的投资占比普遍偏低，反映县域房地产投资意愿低下
新型城镇化进程下县域物业开发的思考
破解县域市场当前的困境，应该从区域、项目和产品三个层次寻求破题的思路。
区域的产业联动
融入产业生态，形成良性循环
项目从封闭的自我生态向开放的产业生态转变。深入挖掘产业整合的潜力，将项目作为载体平台，成为产业发展的一环，如在综合体物业中整合金融、互联网、商贸等 产业链条，在旅游物业中整合农业、文化、艺术等，均存在较为广阔的挖掘空间。同时在产业整合的过程中可以充分利用政策红利，积极寻求合作，形成相互推动的 良性循环。
项目的功能延展
提供多样化服务，激活潜在需求
物业从单一功能向复合功能转变。以住宅项目为例，在提供居住的基础上，考虑通过配套的打造以完善公共空间、社区服务、教育、医疗等公共服务功能；同样地，旅游项目在观光休闲的基础上延展教育、商业、商务等功能，工业项目在生产、办公的基础上延展居住、商业、会展、物流等。物业功能的延展既是新型城镇化以人为本理念的体现，围绕人的需求点展开，衔接“需求-产业”的两端，实现有机均衡；另一方面也是提高物业竞争力、获得持续人气的重要手段。
产品的理念升级
满足多元化需求，挖掘市场空间
产品从单一向多元转变。产品的多元拓展一方面是作为不同功能的载体，另一方面也是满足不同客群的需求。在小市场的规模化项目中，客户多元化是发展成功的必经之路，而多元化需求的挖掘可以提高市场的活力，也使得项目存在更多可挖掘的利润空间。
我们认为，通过发展模式的深入分析与研究，能够在新型城镇化的过程中找到新的驱动力，有效地突破当前县域物业发展的困境。
将物业发展融合为产业生态的一环，推动产业的升级与集聚，在产城融合的过程中借助政策优势降低成本，提高资金的回报率，并且实现人口的集聚。
通过功能的复合、产品多元化发展，解决规模化开发的困境，并且通过项目的多元属性和创新，挖掘客户需求，改变现有成本型市场的困境，通过实现产品溢价以提高收益。
在项目实际操作的过程中，我们仍然需要大量的区域、产业、客群、产品方面的研究，如何寻找契合客户目标的发展方向，保证落地性与可靠性是我们服务的重点。戴德梁行将发挥全国乃至世界范围内的操作经验优势，密切关注新型城镇化发展，为政府和企业提供优质可靠的服务。
文中部分图片来源网络
在新型城镇化推进的过程中，城镇体系逐步完善，但各类城镇发展的协调性仍有待提高。根据戴德梁行多年对县域相关物业项目的操作经验，县域作为城市和乡村的纽带，在城市布局和形态、城市群的形成、产业的转移与升级等各个方面均发挥着关键的作用，在一二线城市成本高企、竞争日益激烈的今天，越来越多的战略目光下沉到发展潜力巨大的县域。但在当前的县域物业开发过程中，仍然面临着诸多的挑战。
县域发展是新型城镇化的关键
以广西壮族自治区的城镇化发展为例。作为面向东盟开放的窗口，广西的发展具有重要的战略意义，2014年7月，自治区印发了《广西壮族自治区新型城镇化规划（2014-2020年）》，明确了新型城镇化发展的蓝图。而对于广西而言，在全区的110个县级行政区划中，市辖区数量仅为36个，县域单位占67.27%，县域人口占全区总人口的72.35%。在总体的城镇化进程中，县域的城镇化或许是更值得关注的议题。
县域市场面临的困境
在全区74个县域单位中，仅有23个人口在50万以上，大多数为人口在20-50万的中小城市（42个），县域的大部分人口又分布在乡镇，呈现分布离散，集聚程度低的特征。而由于大部分县域经济仍然处于低水平、低质量、低附加值的工业化初级和中级阶段，未形成产业的集聚发展，缺乏人口导入能力。
特征二：开发水平初级，去化速度慢
人口基础的薄弱突出表现为市场需求弱化，供应方缺乏市场的驱动，大多数物业项目的开发水平仍停留在初级状态，去化速度缓慢；而低质的供应又对市场形成抑制，有效需求无法被满足，出现需求外溢，供需之间形成恶性循环。另一方面，在物业开发高速发展的过程中，多数县域累积了大量库存，在缺乏有效化解库存手段的情况下，新项目特别是大规模项目的开发受到极大的制约。
特征三：投资回报敏感，开发意愿低
高库存、弱需求、低品质等多种因素的叠加挤压了物业项目的利润空间，在难以通过产品溢价的市场环境中，成本成为制约利润的主要因素，而由于单位利润有限，销售型的物业同时还需要依靠销售数量的增长，资本的回报率对于成本和销售量十分敏感。这种敏感性导致资本在进入县域市场时过于审慎。而缺乏市场化资金来源，进一步制约了县域的发展速度。
图：广西109个县域房地产开发投资相对固定资产投资占比（2014年），县/县级市的投资占比普遍偏低，反映县域房地产投资意愿低下
新型城镇化进程下县域物业开发的思考
破解县域市场当前的困境，应该从区域、项目和产品三个层次寻求破题的思路。
区域的产业联动
融入产业生态，形成良性循环
项目从封闭的自我生态向开放的产业生态转变。深入挖掘产业整合的潜力，将项目作为载体平台，成为产业发展的一环，如在综合体物业中整合金融、互联网、商贸等 产业链条，在旅游物业中整合农业、文化、艺术等，均存在较为广阔的挖掘空间。同时在产业整合的过程中可以充分利用政策红利，积极寻求合作，形成相互推动的 良性循环。
项目的功能延展
提供多样化服务，激活潜在需求
物业从单一功能向复合功能转变。以住宅项目为例，在提供居住的基础上，考虑通过配套的打造以完善公共空间、社区服务、教育、医疗等公共服务功能；同样地，旅游项目在观光休闲的基础上延展教育、商业、商务等功能，工业项目在生产、办公的基础上延展居住、商业、会展、物流等。物业功能的延展既是新型城镇化以人为本理念的体现，围绕人的需求点展开，衔接“需求-产业”的两端，实现有机均衡；另一方面也是提高物业竞争力、获得持续人气的重要手段。
产品的理念升级
满足多元化需求，挖掘市场空间
产品从单一向多元转变。产品的多元拓展一方面是作为不同功能的载体，另一方面也是满足不同客群的需求。在小市场的规模化项目中，客户多元化是发展成功的必经之路，而多元化需求的挖掘可以提高市场的活力，也使得项目存在更多可挖掘的利润空间。
我们认为，通过发展模式的深入分析与研究，能够在新型城镇化的过程中找到新的驱动力，有效地突破当前县域物业发展的困境。
将物业发展融合为产业生态的一环，推动产业的升级与集聚，在产城融合的过程中借助政策优势降低成本，提高资金的回报率，并且实现人口的集聚。
通过功能的复合、产品多元化发展，解决规模化开发的困境，并且通过项目的多元属性和创新，挖掘客户需求，改变现有成本型市场的困境，通过实现产品溢价以提高收益。
在项目实际操作的过程中，我们仍然需要大量的区域、产业、客群、产品方面的研究，如何寻找契合客户目标的发展方向，保证落地性与可靠性是我们服务的重点。戴德梁行将发挥全国乃至世界范围内的操作经验优势，密切关注新型城镇化发展，为政府和企业提供优质可靠的服务。
文中部分图片来源网络
