2019/04/22
广州，2019年4月22日——近日，全球领先的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布了报告《中国大陆的独角兽企业——快速布局新兴市场》，解读了全球及中国独角兽企业的现状，并分析了在独角兽企业加速扩张过程中，对商业地产的巨大需求。蕴藏万亿级经济能量的粤港澳大湾区城市群，凭借绝佳的科创基因及优质的产业载体，成为众多独角兽企业落户的选择。其中，广州和深圳作为湾区核心城市，成为独角兽企业的心头好。
中国正成为独角兽企业聚集的热土
独角兽指成立不到10年但估值高达10亿美元，且未上市的科技创业公司。随着科技行业的高速发展，独角兽企业数量呈现爆发式增长。2013年底到2018年底，全球独角兽企业数量从13家增长至309家，总估值破万亿美元。风险投资人、投资公司的频频注资，资本实力强大的科技巨头的收购，以及技术创新的推进，拉动了独角兽企业数量的大幅增长。
图1 2013-2018年全球独角兽企业数量和增长，来源：cb insights，戴德梁行研究部
全球范围来看，截至2018年底，美国凭借科创高地硅谷的优步、爱彼迎，以及联合办公巨头wework等，拥有 151 家独角兽企业，是名副其实的独角兽霸主。而我国共计有82家独角兽企业，紧随其后。2018年，全球超过四分之一的新独角兽企业在中国诞生，而同年全球排名前十的独角兽企业估值中，我国抢占三席，包括字节跳动、滴滴出行和陆金所，其中字节跳动以750亿美元的市场估值称霸榜单。
图2 2018年全球排名前十的独角兽企业估值，来源：cb insights，戴德梁行研究部
从我国独角兽企业的区域分布来看，除北京、长三角外，粤港澳大湾区核心城市广州和深圳亦是主要战场，企业总估值占全国12%，是专注于高科技制造业的独角兽企业的首选黄金宝地。而随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》（下称《纲要》）的出台，“广州
- 深圳 - 香港 - 澳门”科技创新走廊上的多个产业高地将迸发出新的能量，吸引更多新兴产业、高科技企业乃至独角兽企业的青睐，在湾区多城的协同发展中推动产业的持续转型及升级。
独角兽大幅扩张激发商办物业需求
独角兽企业的快速扩张，对商办领域产生了巨大的需求。从2017年第四季度到2018年第三季度，tmt公司一跃成为国内高端写字楼的租赁主力。截至 2018 年上半年，滴滴打车在国内租赁了多达 11万平方米的办公空间。在新业务的持续推动及市场开拓下，独角兽们都有着强烈的扩大办公租赁面积的意愿，为写字楼市场带来新的商机。
共享经济盛行，联合办公成为商办领域的抢手新秀，促进了地产行业结构的转变。优越的地理位置、更为节省的办公成本、优化的办公环境及齐全的配套设施，为新的独角兽企业提供了新的商业机会。如国内联合办公巨头优客工场，截至2018年11月，已在国内开设200个联合办公社区，遍布37个城市，拥有5.8万多张把办公桌和近1.5万名企业会员。倾向于弹性、灵活空间设计的科创及新兴独角兽企业，为联合办公的扩张提供了强大动能，或将驱动传统地产行业进一步转型。
广州优质产业载体 或成新独角兽绝佳“孵化器”
从近五年广州的产业结构及增速变化中可看出，广州的第三产业占比较大，服务型经济明显。随着经济结构调整，广州的工业结构，由传统制造业向战略新兴产业为主导的方向迈进。
图3 2014-2018年广州产业结构及增速
正值经济新旧动能转换的广州，正迎来产业转型升级的新拐点。随着《纲要》发布，政府正持续推出相关产业政策，对新兴产业及高新技术企业提供相应补贴，积极优化创新环境，为广州产业发展提速提质。同时，受广深科技创新走廊的辐射影响，多个优质产业载体在日渐完善的配套设施及产业集聚效应下，吸引更多高新技术企业进驻。目前，广州的优质产业园区正处于高度发展期，主要聚集在天河智慧城、广州科学城、中新知识城、国际创新城等板块，规模在近年来持续增长。
天河智慧城正处于快速建设发展期，作为广州天河区功能组团“双核”发展引擎之一，该区域重点发展信息技术、人工智能等产业，培育了一批具有国内外影响力的知识型企业，巩固了广州高新技术产业集群的龙头地位。目前天河智慧城已吸引了逾2000家企业，包括600家高新技术企业的入驻，当中不乏中国移动、uc、爱立信、中兴通讯、网易、太平洋网络等名企。天河智慧城平均租金约为83元/月/平方米，是企业理想的研发办公选择。
黄埔区的广州科学城以科汇金谷、广州国际企业孵化器、拓思软件科学园及广州火炬高新技术创业服务中心等优质研发办公物业为依托，吸引了众多高端制作、信息技术、科创及研发类企业纷纷落户，是粤港澳大湾区高新技术产业链上的重要一环。目前已汇集包括lg电子、日立、创维、索尼电子、南方高科等行业巨头，得益于良好的商务氛围和配套设施，物业租金约40-60元/月/平方米。
另一方面，作为产业园区“潜力股”的中新知识城，将在知识经济、生物科技等方向上发力。中新知识城旨在重点发展生命健康、生物技术、能源与环保、先进制造等八大支柱产业，现已获得阿里云工业互联网总部、ge、百济神州等行业巨擘的青睐。截至2018年，知识城已累计注册企业近900家，未来随着更多高端智能科技园区、生命科学类创新园区的落地，进一步强化高新技术产业集聚效应。
除了优质园区，全力打造粤港澳大湾区人工智能与数字经济试验区的琶洲，得益于“互联网总部经济区”的定位及利好政策推动，吸引了腾讯、小米、阿里巴巴、唯品会等众多互联网大鳄及其上下游企业的进驻。作为未来几年写字楼市场新增供应的核心，重点发展互联网、新兴信息技术、量子通信、科技金融等高新技术产业的琶洲，将在大湾区环境下吸引更多重量级企业的加入。
广州具备充足的高校人才及科研机构资源，为初创中小型高新技术企业的发展提供了强有力的支撑，有望成为高科技驱动下崛起的新独角兽企业的理想孵化器。同时，与其他核心城市相比，广州较优的产业载体租金可为企业有效节省办公成本，加速促进了科创企业的入驻及扩张，进一步增强各区域的产业集聚效应及产业链的完善，以推动湾区背景下广州科创产业转型升级的持续深化。
图4 2018年广州、深圳、东莞及香港科创产业园平均租金比较，来源：戴德梁行研究部
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关于戴德梁行
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