2019/09/19
武汉，2019年9月19—— 近年来，随着经济和城市规模的不断扩大，产业地产作为一种全新的城市发展空间理念在城市版图格局里逐渐兴起，产城融合这一概念也成了不少地产人脱口而出的词汇。近日，享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对武汉产业地产发展新机遇进行了全方位、深层次的解读。
产业地产有别于传统房地产
高周转是传统房地产开发模式的核心，追求产品标准化、开发流程化、物业全（销售）去化是其显著特点。
产业地产主要分为以下几种类型：既有政府（开发区或高新区）的土地批租模式；也有以华夏幸福为代表的片区开发ppp模式；还有市场化的二级园区开发的模式，典型代表有联东u谷，以开发标准化工业厂房（通用型物业）、全国布点、地产化销售为特点，在部分城市获得了比较好的开发回报；此外还有以普洛斯为代表的物流地产基金操盘模式。
总体来说产业地产是完全不同于传统房地产开发的，注重经济效益和社会效益的平衡是产业地产项目开发的核心。项目运营重于项目开发，拿地环节重视产业定位，开发流程配合产业导入时序，招商围绕产业链展开，运营瞄准长期收益（租金、产业孵化及投资、资产证券化等），实现“产业 地产 金融”闭环架构是产业地产的发展趋势。这都是和传统地产开发相区别的地方。
城市更新的核心是产业回归
武汉的产业地产总体趋势良好，园区发展都遵循了上位产业规划导向，实现了有序协同发展。武汉在十三五发展期间，政策利好不断。长江经济带，自贸区和国家中心城市的获批，这些优势叠加，让武汉的发展迎来了空前的机遇。智能、创新、绿色和转型升级是十三五产业发展的关键词。
政府在前两年也将招商工作摆到了“一号工程”的位置，招商引资决心可见一斑。在这种背景下，产业地产作为重要的物业载体发挥了关键的作用。栽得梧桐树，引得凤凰来。产业载体就是这棵梧桐树，大到世界500强的生产研发基地，小到孵化器乃至联合办公里的一个工位，这其实需要搭建起一个完整的产业生态，为各种不同的产业提供良好的栖息环境。
从区域发展的情况来看，目前武汉产业地产受产业主导的特征明显。主要集聚在三大国家级开发区，他们各自的主要业态与区域的主导产业相匹配。光谷以总部办公的商务园区居多；而经开区重点发展汽车产业，区内的生产制造类项目占比会更高；而东西湖目前正在由传统的商贸物流园为主逐渐向更复合的综合产业园区转型。
近几年武汉的产业地产也有逐步均衡化发展的态势。先进区域的带动效应明显，同时产业外溢让周边的远城区也享受到了红利。
产业地产选址核心是以人为本
近年来，戴德梁行在产业地产选址过程中遇到最核心的问题实际上是企业日益增长的个性化需求与有效物业供应不足之间的矛盾。梳理近些年来我们为武汉招商引资的服务案例，我们会明显的发现到武汉来进行选址的企业也由起初的后台职能总部向如今的人工智能和互联网 教育等风口产业进行转变。他们对于选址的考量也是不一样的。
企业选址的核心在于服务人才。年轻化、高知是这些企业在武汉用人的显著特点，但即便是人才因素，这些企业之间也存在差异。例如：后台总部型企业考虑到用工成本，招聘大量的相对初级的应届毕业生即可；但对于人工智能产业的企业客户来说，他的用工需求量不大，但要求“精”，可能会跑到华科去挖高级研发人员。
员工们的衣食住行等细节因素均是选址过程中需要考虑的点：办公楼周边的居住、娱乐、餐饮及交通出行等配套，甚至小到卫生间男女蹲位的配比，比如后台职能总部由于工种原因导致男女比例悬殊，因此办公楼的卫生间配比都需要进行调整。林林总总，概括下来选址的核心就是以产业为引导，以人为本是关键。
未来武汉产业地产发展新趋势
由于产业地产的产品大多非标，因此不同类型的产品，其租金表现自然差异也很大。根据戴德梁行的数据显示，全市产业园区的平均租金不足28元/平米/月，但其中不同区域的表现迥异，核心区与非核心区的差异达到20~30元/平米。
由于产业地产是为产业服务的根本属性，决定了其项目租金的绝对值是有天花板的；但产业地产物业贵在其收益相对稳定，能带来持续的现金流，且回报率还比较可观。以物流仓储为例，一般回报率能达到6~7%，这也是为什么现在很多基金公司十分青睐武汉物流地产市场的原因。
工业用地上的产品升级（园区产品类写字楼化）其实是区域经济和产业发展成熟到一定阶段的必然产物，这其实在长三角和珠三角等沿海发达区域已经得到过印证。近两年我们发现光谷一些工业地产或产业园区项目提档升级，高端化的趋势十分明显。这都是建立在地段这个要素的基础上，有限的高端供应都集中于成熟区域。相较于市中心的写字楼，这些园区升级产品由于成本原因，租金价格会有一定优势，另一方面是享受产业聚集带来的红利。可以预见在未来的一段时间内，高端园区物业和写字楼将会共存，并形成有效的互补。
戴德梁行武汉产业地产部高级助理董事蒋国俊表示：“武汉的产业地产市场是一片值得期待的热土，这不仅来自于武汉超强的人力资源优势，也来自于武汉越来越多的产业创新基因，随着武汉近年来高端产业要素净流入城市，未来相信通过戴德梁行团队的努力与协作为武汉这座城市的美好未来做出贡献。”
关于戴德梁行
戴德梁行（纽约证券交易所股票代码：cwk）是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司, 通过兼具本土洞察与全球视野的房地产凯发国际体育的解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球70多个国家，设有400多个办公室，拥有51000名专业员工。在大中华区，我们的21家分公司合力引领市场发展，并于 2017和2018连续两年蝉联《欧洲货币》综合实力、租赁及销售代理、评估、研究四项中国区年度大奖。2018年公司营业收入达82亿美元，核心业务涵盖物业管理、设施管理、项目管理、租赁代理、资本市场及顾问服务等。更多详情，请浏览www.cushmanwakefield.com.cn或关注凯发国际真人的微信（戴德梁行）。
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