2021/07/15
商用物業投資市場交投量止跌回升 半年成交金額同比升97%
料工廈及地盤項目繼續受捧 酒店展現長線增值機遇
· 2021年上半年商用物業投資市場共錄得89宗成交，總金額達 431億元，同比升97%。
· 預期全年成交宗數達200宗，為2018年以來交投最為活躍的一年。
· 受封關所限，市場以本地投資者為主導，但房地產基金開始活躍於工廈及地盤項目。
· 估計工廈及地盤項目將繼續受捧，酒店則展現龐大的長線增值機遇。
香港，2021 年 7 月15日— 全球領先的房地產服務商戴德梁行 | cushman & wakefield 今日發表2021年第二季商用物業投資市場回顧及展望。隨着本地新冠疫情有所改善，加上經濟回穩，本地投資者及資金雄厚的房地產基金轉趨活躍，開始密切留意市場上的投資機遇，令今年上半年的商用物業市場交投明顯增加，半年成交宗數已超越2020年全年，其中工廈成為投資者的新寵兒，酒店項目亦有望展現其增值機會。
商用物業投資成交宗數及金額
自去年底開始，商用物業投資氣氛逐步恢復，在本地投資者和少數機構投資者的推動下，該趨勢更延續至今年上半年，期內共錄得89宗成交（成交額超過1億元），總金額達 431億元，同比上升97%，平均每宗成交金額為4.85億元，為自2018年下旬以來交投最活躍的半年結（圖一）。
戴德梁行董事、香港研究部主管陳健珩先生表示：「我們估計全年成交宗數有機會達200宗，但由於經濟前景仍存有不確定性，投資者取態較為審慎，短期內將仍以細額成交為主，料今年全年總成交金額為2017年或2018年高峰期的一半。」
圖一：過去十年商用物業投資成交宗數及金額
商用物業投資類別
於不同物業類別中，上半年以寫字樓的成交最多，佔整體成交金額40%，主要受單一成交帶動。商舖則以成交量取勝，這是由於投資者偏好金額較細兼具增長潛力的資產。不過，由於寫字樓及商舖租金的短期跌勢未止，因此資金流向可作長線規劃的物業——工業及地盤項目，其中工業物業更躍升為今年上半年最具投資價值的類別，佔市場總成交金額30%，大大超越過去十年平均水平的14%（圖二），主要原因是工業項目的單價較低，加上政府接連推出有利政策，包括於2018年推出「新一輪活化計劃」，符合特定條件下業主重建工廈可獲放寬最多兩成樓面; 另外今年三月推出以「標準金額」徵收工廈重建的土地契約修訂補地價先導計劃，大大提升投資決策的靈活性及清晰度。另外工廈用途的可塑性高，可轉化成迷你倉、凍倉、物流倉及數據中心等，以配合疫情後的新經濟需求，並提升現有價值。
圖二：各類商用物業今年上半年成交金額佔比
縱然酒店投資仍然處於低迷狀態，但同時亦蘊藏高附加價值的投資潛力，戴德梁行執行董事、香港資本市場主管高偉雄先生表示：「在疫情影響下，酒店業陷入低迷，拖累相關投資也即時冰封。不過，近期酒店業積極變陣，推出月租計劃與住宅市場競爭，因此越來越多投資者留意到酒店的長線投資價值，期望趁低吸納一些優質項目，短期內以服務式公寓的形式，滿足緊張的住屋需求，待疫情回穩及旅客重臨之時，再轉回酒店用途。我們相信於下半年，酒店投資成交將會增加。」
投資者分佈
至於市場資金來源方面，鑑於香港與內地以及世界各地區之間的關口繼續封閉，因此仍以本地投資者為主導，佔今年上半年總市場成交額逾七成，但同時房地產基金亦轉趨活躍，今年上半年陸續傳出成交消息，如觀塘鴻圖道全幢工廈及九倉旗下荃灣有線電視大樓一籃子物業，均為基金承接。至於內地投資者則較為沉寂，僅佔成交額的13%（圖三）。
圖三：商業物業投資者分佈
最新市場焦點
除了上述項目外，古洞北將會是未來的物業市場焦點。由於政府已落實北環綫第一期會先興建位於落馬洲支綫上的古洞站，最快於2023年動工，料2027年竣工，交通及周邊配套將日趨完善，吸引各大發展商投地發展。隨著該區更多發展項目陸續落實，加上鄰近落馬洲河套區及港深創新及科技園區發展逐漸成型，相信未來一、兩年發展商會更密切留意該地段，相關投資也會明顯增加（圖四）。
圖四：新界古洞北發展地圖
高偉雄先生總結說：「我們認為下半年商用物業投資市場持續向好，投資氣氛保持審慎樂觀。由於本地投資者已有一定存貨，相信他們於來季會抱觀望態度，待完全確定市場上升趨勢後，方會出手增持。至於國內及房地產基金則受封關所限，過去一段時間較難落實本地成交，因此一旦有限度通關，他們將會比較積極進取。我們預計投資者仍會熱衷於工廈項目，長遠則聚焦於酒店項目，前景可看高一線。」
戴德梁行
戴德梁行（紐約證券交易所股票代碼：cwk）是享譽全球的房地產服務和諮詢顧問公司，通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶創造卓越價值。戴德梁行遍布全球60多個國家，設有400多個辦公室，擁有50,000名專業員工。在大中華區，我們的22家分公司合力引領市場發展，並於2017、2018、2020榮膺《歐洲貨幣》綜合實力、租賃及銷售代理、評估、研究中國區年度大獎。2020年公司營業收入達78億美元，核心業務涵蓋物業管理、設施管理、項目管理、租賃代理、資本市場及估價服務等。更多詳情，請瀏覽www.cushmanwakefield.com.hk，或關注我們的微信（戴德梁行）及領英專頁（www.linkedin.com/company/cushman-&-wakefield-greater-china）。
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唐頴賢
戴德梁行
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