2022/10/20
北京，2022年10月20日 —— 享誉全球的房地产服务及咨询公司戴德梁行发布《二十大报告解读》（以下称《解读》），本次二十大报告对我国未来的发展方向和工作作出宏观展望和部署，并制定了行动纲领和大政方针。《解读》从房地产领域的角度对该报告的重点内容作出解析。
扩大内需和深化供给侧结构性改革有机结合，零售物业有望复苏
本次报告中提出将实施扩大内需战略同深化供给侧改革有机结合。在现阶段，保障内需的动力和可靠性已经成为国家未来经济的发展战略。未来五年，进一步挖掘内需潜力，提升消费在拉动经济增长中的作用将会继续成为国内大循环中的重要内容，在此政策背景下，各级政府会持续积极释放政策促进居民消费的增长，零售物业也有望从目前较为低迷的状态中逐渐恢复。
三大需求对国内生产总值增长的贡献率（%）
来源：国家统计局
强化国家科技力量，有利于写字楼和产业园区需求的增长
本次二十大报告将科技创新定义为第一动力，处于现代化建设的核心地位。十四五规划纲要中提出，“十四五”时期全社会研发经费投入“年均增长7%以上、力争投入强度高于‘十三五’时期实际”，并明确了加大财政科技经费投入力度、激励企业增加研发投入等措施。按7%的年均实际增速，2025年研发经费投入总量将达37582亿元（按2025年价格预测），比2020年增加13156亿元。
研究与试验发展经费支出及密度走势
来源：国家统计局
国家加大在科创类的资金投入将有利于写字楼及产业园区需求的增长。tmt行业一直是写字楼市场需求的主力行业，2021年，tmt行业在全国主要城市的写字楼租赁表现强劲，在北京，55%的写字楼新增租赁需求来自tmt行业，而在上海、深圳和广州，这个比例也分别达到21.8%，38%和28.6%。此外，报告中强调了科技是第一生产力、人才是第一资源，要加快建设世界重要人才中心和创新高地，提高人才自主培养质量，形成人才国际竞争的比较优势。在双循环政策中，坚持对外开放，吸引外资投资和高端人才，是国家明确目标。
商品房和保障性住房双轨并行已成必然
从4月份起，为了稳定楼市，在房住不炒的大前提下，地方性宽松政策陆续出台。从资金面来看，央行多次强调稳妥实施房地产金融审慎管理制度，保持房地产融资平稳有序，银保监会也提出将主动参与合理解决资金硬缺口方案研究。上半年多家民营示范房企发债提速，融资端开闸信号明显。
从发展方向看，作为十四五规划和2035年远景目标，坚持房住不炒仍是未来房地产市场发展的基础，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度则意味着既要满足居民有房住的需求，也要满足人民住得好的需求，未来房地产市场商品房和保障性住房的双轨制并行已成必然。
加快绿色转型，降碳方式蕴含商业发展空间
二十大报告重申了在生产领域发展绿色低碳产业，在消费领域倡导绿色消费，意味着在发展新能源的同时要提高旧能源的清洁高效使用。对房地产行业而言，碳达峰和碳中和对房地产产业链的影响是多方面的，这将迫使房地产行业加快转变发展方式。选择低碳建材，降低建筑隐含碳，采用装配式建造，提高建筑能效，降低建筑运行能耗，增加可再生能源占比，应用物联网技术的智慧运维等有效的降碳方式都蕴含巨大的商业发展空间。
外资制造业需求有望增加，仓储物流仍具有发展机遇
根据商务部9月份公布的数据，2022年1-8月，中国实际利用外资同比增长20％，高技术产业实际使用外资同比增长33.6％，是同期中国整体吸收外资增速的两倍有余。在此基础上，外资制造业企业进入中国后的落地、选址、建设等方面的服务需求将有望增加。
过去两年，国家对制造业物流进行了重点改造，同时积极推进智能仓储配送设施建设。随着《十四五现代综合交通运输体系发展规划》和基础设施公募reits的不断推进，未来仓储物流行业仍将有巨大的发展机遇。
仓储业固定资产投资额同比累积增长走势
来源：国家统计局
促进区域协调发展，振兴乡村经济系重要保障
共同富裕的核心任务是缩小区域差距、城乡差距和行业差距。这其中，城乡两元构架的存在让中国的要素市场无法在城乡之间产生有效循环，因此，未来优化资源配置，对两元构架的要素市场进行改革，振兴乡村经济是中国经济保护持久活力和韧性的重要保障。同时，城市群的发展作为引领面向共同富裕的区域合作将扮演重要角色。以城市群引领区域合作发展不仅能够畅通区域经济循环，而且能够推动国内统一大市场加速形成，由此畅通国内大循环，发挥国内超大规模市场优势，实现高水平对外开放和高质量发展。
戴德梁行北区研究部主管魏东表示：“二十大报告着重强调了科技作为发展第一动力的重要性，扩大内需与供给侧改革有机结合的双轮驱动，通过发展制造强国、交通强国等来构建中国的现代化体系，同时注重推动绿色持续性发展，在住宅方面则更侧重多主体供给和多渠道保障。这些政策导向将对中国的写字楼及产业园区物业、零售物业、仓储物业及保障性住房在未来五年的发展产生利好。”
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戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司, 通过兼具本土洞察与全球视野的房地产凯发国际体育的解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家，设有400多个办公室，拥有50,000名专业员工。在大中华区，我们的23家分公司合力引领市场发展，赢得众多行业重磅奖项和至高荣誉。2021年公司全球营业收入达94亿美元，核心业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。更多详情，请浏览www.cushmanwakefield.com.cn或关注凯发国际真人的微信（戴德梁行）。
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