2022/11/24
深圳，2022年11月24日——今日，房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布了《<关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知>政策解读》报告，对“金融十六条”政策深入分析解读，并从六个方面阐述戴德梁行观点：
· 通过展期等手段确保地产融资平稳有序，避免风险蔓延
· 立足“保交楼”目标，积极推动金融支持工作
· 信贷调整主要惠及首套购房需求，需求端刺激政策仍存空间
· 鼓励资产管理公司发挥更大作用
· 加大住房租赁金融支持力度
· 其他金融政策调整，缓和房企及产业链资金压力
为促进房地产市场稳定发展，持续加大对房地产行业的金融支持力度，2022年11月11日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》）。作为近年首份系统性支持房地产行业发展的金融政策文件，《通知》涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期等诸多领域，覆盖供需两侧金融支持、存量融资展期等，亮点多、力度大且具备实操性，料将对房地产行业走出当前困境构成实质性利好。
通过展期等手段确保地产融资平稳有序，避免风险蔓延
政策支持存量融资合理展期及不调整贷款分类，有助于避免因为个别项目危机或房企短期信用风险导致负面情绪扩大蔓延，实现以时间换空间，缓解房企短期流动性危机；同时，促进金融机构贷款政策稳定，不排除银行后续进一步延迟贷款减值确认的可能性，系列操作有助于化解风险蔓延进而防范金融系统性风险。此外，本轮融资政策要求对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。出于谨慎原则，在市场下行、行业融资压力下金融机构对民企的融资支持力度相对较少，而“一视同仁”将有助于拓宽民营企业融资渠道、获得更多融资支持。
立足“保交楼”目标，积极推动金融支持工作
此次政策要求积极推进“保交楼”金融支持，将为各地方政府多措并举推进新房交付工作助力。9月，全国首笔“保交楼”专项借款正式落地辽宁沈阳，并已由国家开发银行支付；之后多个城市落地“保交楼”专项借款，有助于促成“保交楼”目标的实现。《通知》中对于新发放的配套融资形成不良的免责条款，也将有效提升银行等金融机构支持的积极性。
图1：全国住宅新开工面积及增速
资料来源：国家统计局、戴德梁行研究部
信贷调整主要惠及首套购房需求，需求端刺激政策仍存空间
《通知》中对城市、银行和购房者等方面给予了更加宽松的规定；需求端政策持续致力于以信贷政策调整支持合理住房消费需求的释放。考虑到目前住房信贷政策调整仍主要惠及首套购房需求，对于改善性住房需求的支持方面仍有优化空间，这也意味着前期需求端的限制性政策未来存在松动的空间。
图2：全国住宅销售面积及增速
资料来源：国家统计局、戴德梁行研究部
鼓励资产管理公司发挥更大作用
资产管理公司在不良资产处置方面的经验丰富，且专业度和灵活度较高。除了房地产开发贷、信托贷款、发行债券等传统融资渠道外，引入资产管理公司预计将使得化解房企资金压力和风险出清等手段更加多元。
加大住房租赁金融支持力度
人口的流入与增长为住房租赁市场带来直接的新增需求。预计后续资产证券化在住房租赁行业发展中重要性将日益凸显。保障性租赁住房市场有望迎来快速发展期，逐步构建商品房和保障性住房双轨并行的住房体系。
其他金融政策调整，缓和房企及产业链资金压力
通过对房地产贷款集中度要求进行灵活调整，有望避免因房地产市场复苏进程不及预期带来的银行资产质量下行。鼓励金融机构为建筑企业提供资源支持，是稳定产业链、保交楼的重要举措。随着政策提出对相关流程进行优化，预计后续还将跟进具体细则，都将有效推动债务复杂度较高的项目重整和风险出清。
戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部董事张晓端表示，总体来看，本次“金融16条”政策是自房企规模性出险以来中央层面首次出台系统性支持房企融资的正式文件，有助于房企拓宽融资渠道、改善房地产行业信用预期、恢复购房者市场信心，体现出监管机构中长期抑制金融风险的决心。
预计后续以项目“保交楼”为目标的配套融资产品将陆续推陈出新，持续为行业注入流动性，参与主体除银行之外，基金和资产管理公司也将陆续成为主流，信托参与房地产也重新得到了政策鼓励。此外，政策鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产业稳健发展，合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，对以往金融机构风险策略起到纠偏作用，有助于避免因个别项目暴雷而降低对整个房企的融资支持。但由于《通知》并未给各金融机构下达硬性指标，仅要求其在市场化、法治化、风险管控的前提下自主决策，实际落地效果如何还仰赖于各地金融机构对政策的细化和落实。此外，“金融 16条”的诸多条款仍是限定于优质、稳健型房企，并提出鼓励资管机构参与风险处置，意味着优胜劣汰的行业整合仍会发生并影响行业格局。
展望房地产市场的走势，“金融16条”政策对于行业融资环境的改善以及市场信心的修复将产生积极意义，结合三季度以来政策密集释放以支持刚需释放——五年期lpr持续走低，部分城市阶段性放宽首套房贷利率下限等有望带动楼市缓慢恢复并体现在成交量低位回升上。但考虑到当前房地产行业所面临的约束已不止于市场供需关系及楼市调控，更受到宏观预期、人口结构、居民杠杆率等多因素影响，因此后续行业修复还需更多有利因素叠加带动，包括宏观经济回暖、调控政策优化、消除预期的不确定性等。
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关于戴德梁行
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